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Informationen zur Grundsteuer ab 2025
Sehr geehrte(r) Steuerzahler(in),
die Grundsteuer ist eine klassische Gemeindesteuer. Die Gemeinde hat die Ertragshoheit, d. h. sie bestimmt, ob von dem in ihrem Gebiet gelegenen Grundbesitz Grundsteuer zu erheben ist. Diese wird auf den Grundbesitz erhoben und grundsätzlich von den Eigentümern gezahlt. Mit Ihrer Grundsteuer werden also Schulen, Kindertagesstätten und Straßen gebaut oder örtliche Kultur- und Sportangebote finanziert. Jeder Euro wird somit direkt vor Ihrer Haustür ausgegeben. Mit der Grundsteuerreform gilt dies nunmehr auch für die Eigentümer von land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken (Grundsteuer A) und wie bisher auch für alle Grundstücksbesitzer der Grundsteuer B.
Grundlage für die Berechnung der Grundstücke bilden die sogenannten Einheitswerte. Diese sollen laut Gesetz in Zeitabständen von 6 Jahren für den Grundbesitz allgemein festgestellt werden. In den „alten" Bundesländern wurde die erste Hauptfeststellung zum 01.01.1935 durchgeführt und war bis 31.12.1973 gültig. Die zweite Hauptfeststellung fand zum 01.01.1964 statt und galt ab 01.01.1974. Seither fand keine weitere Hauptfeststellung statt, d. h. es gilt der Wert von 1974 in den alten Bundesländern. In den „neuen" Bundesländern gelten soweit feststellbar, die Einheitswerte von 1935. Alle danach bebauten Grundstücke oder eventuelle Wertsteigerungen fanden nur lückenhaft Berücksichtigung in der Bemessung. Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10.04.2018 wurde die bisherige Rechtslage zur Berechnung der Grundsteuer für unvereinbar mit dem Grundgesetz festgestellt. Aus diesem Grund bewertet der Bundesgesetzgeber den gesamten Grundbesitz in ganz Deutschland ab 2025 neu. Mit der Grundsteuerreform 2025 sollen alle Einheitswertbescheide und demzufolge die Grundsteuermessbescheide überarbeitet und neu festgesetzt werden. Gemäß dem sogenannten Bewertungsgesetz (BewG) werden die Grundsteuermessbetragsbescheide vom zuständigen Finanzamt sowie die dazugehörigen Grundsteuerbescheide, die vor dem 01.01.2025 erlassen wurden, kraft Gesetzes zum 31.12.2024 mit Wirkung für die Zukunft aufgehoben.
Das heißt, alle Grundsteuerbescheide, die vor dem 01.01.2025 erlassen wurden, sind zum 01.01.2025 nicht mehr gültig.
Hierzu haben Sie in den vergangenen Monaten aktiv als Eigentümer mitgewirkt und zahlreiche Angaben gegenüber dem Finanzamt machen müssen. Vielen Dank dafür!
Auf Basis Ihrer Angaben wurde durch das zuständige Finanzamt in den letzten 2 Jahren eine neue Bewertung durchgeführt. Daraufhin haben Sie einen sogenannten Grundsteuerwertbescheid und einen Grundsteuermessbetragsbescheid erhalten. Der Grundsteuermessbetragsbescheid ist für die Gemeinde die Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer. Von dem Messbetrag darf die Gemeinde nicht abweichen. Änderungen des Messbetrages darf nur das Finanzamt vornehmen.
Haben sich nach dem 01.01.2022 Änderungen am Grundstück, Gebäude oder an der Nutzung ergeben, besteht eine Anzeigepflicht beim zuständigen Finanzamt. Kontaktieren Sie bei Fragen hierzu bitte Ihr Finanzamt.
Zur Bestimmung der zu zahlenden Grundsteuer legt die Gemeinde jeweils einen Grundsteuerhebesatz A (land- und forstwirtschaftliches Vermögen) und B (Objektsteuer auf bebaute und unbebaute Grundstücke) fest, welcher mit dem Messbetrag multipliziert wird.
Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag (vom Finanzamt)
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer (von der Gemeinde)
Den Gemeinden obliegt es nun, die Hebesätze so anzupassen, dass sie ihr bisheriges Grundsteueraufkommen aller Grundstücke auch ab 2025 sichert. Aktuell sind noch vereinzelt Grundstücke in den Mitgliedsgemeinden abschließend zu bearbeiten bzw. zu bewerten. Die Verwaltungsgemeinschaft Greußen hat in den vergangenen Wochen und Monaten die ab 2025 anzuwendenden Hebesätze durch Hebesatzsatzungen in den Mitgliedsgemeinden beschließen lassen. Beachten Sie bitte hierzu die Bekanntmachungen in unserem Amtsblatt.
Änderungen der Hebesätze können jedoch noch bis zum 30.06.2025 rückwirkend erfolgen. Im Einzelnen kann daher die Grundsteuer auf jedes Ihrer Grundstücke geringer oder höher ausfallen, je nachdem wie sich der Messbetrag vom Finanzamt geändert hat. Erst im Verlauf des 1. Halbjahres 2025 können wir direkt feststellen wie sich das Steueraufkommen in unseren Gemeinden auswirkt und inwieweit hier Handlungsbedarf besteht.
Was Sie ab 01.01.2025 beachten müssen:
Alle Steuerzahler erhalten im Jahr 2025 einen neuen Grundsteuerbescheid. Sobald die Daten vollständig vom Finanzamt bearbeitet wurden, werden die Bescheide versendet. Bis zur Bekanntgabe dieses Bescheides sind keine Zahlungen zur Grundsteuer auf Grundlage der erlassenen Bescheide vor dem 01.01.2025 mehr zu leisten.
Bei erteilter Einzugsermächtigung werden somit vorerst keine Grundsteuern mehr abgebucht. Wenn ein SEPA-Lastschriftenmandat (Geldeinzug wird durch die Verwaltung veranlasst) zur Abbuchung erteilt wurde, ist dies auf den neuen Bescheiden ausgewiesen und wird weiterhin verwendet. Hier ist Ihrerseits nichts zu veranlassen.
Eigentümer, welche bei ihrer Bank einen bestehenden Dauerauftrag eingerichtet haben (regelmäßige Überweisung durch Sie an die Gemeinde), werden gebeten, diesen nach Erhalt des neuen Grundsteuerbescheides zu korrigieren oder einen neuen Dauerauftrag einzurichten.
Bei Erhalt des Bescheides bitten wir um genaue Prüfung. Bei der Einarbeitung der Daten kann es ungewollt zu Fehlern gekommen sein, die selbstverständlich jederzeit behoben werden können. Bevor Sie von Ihrem Recht auf Einlegung eines Widerspruchs Gebrauch machen oder bei Fragen können Sie sich gern telefonisch unter 03636/7622-22 melden oder einen persönlichen Termin mit Frau Coenen vereinbaren. Häufig können bereits auf diesem Wege Unklarheiten beseitigt werden.
Hinweis an Eigentümer von land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken mit Pachtverträgen:
Die Grundsteuer ist eine Eigentümersteuer und ist vom Grundstückseigentümer zu entrichten. Ab 01.01.2025 sind Sie als Eigentümer verpflichtet, die Grundsteuer A an die Gemeinde zu entrichten. Bisher übernahm der Pächter dieser Grundstücke die Grundsteuer und hat diese an die Gemeinde gezahlt. Prüfen Sie hierzu bitte die Regelungen in Ihren Verträgen und wenden Sie sich bei Fragen an den jeweiligen Vertragspartner/Pächter.
Häufig gestellte Fragen:
1. Was ist die Grundsteuer?
Im Mittelpunkt der Grundsteuer steht der Grundbesitz, einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Persönliche Verhältnisse des Eigentümers werden nicht berücksichtigt. Gezahlt wird sie grundsätzlich von den Eigentümern. Im Fall der Vermietung kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
2. Was bedeutet Grundsteuer A? Was bedeutet Grundsteuer B?
Grundsteuer A:
Das "A" steht für "agrarisch" und gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.
Grundsteuer B:
Das "B" steht für "baulich" und wird bei bebauten und unbebauten gewerblichen und privaten Grundstücken angewendet.
3. Woraus ergibt sich der neue Wert des Grundstücks?
Der neue Wert eines Grundstücks ergibt sich unter anderem aus Faktoren wie der Lage und Größe eines Grundstücks, dem Bodenrichtwert, der Art der Bebauung, dem Alter des Gebäudes oder auch der Wohnfläche.
4. Wie wird die Grundsteuer ermittelt?
Für die Ermittlung der Grundsteuer sind - wie bisher auch - drei Schritte erforderlich:
4.1 Grundsteuerwert
Das Finanzamt stellt auf Grundlage der abgegebenen Feststellungserklärung (Grundsteuerwerterklärung) den Grundsteuerwert für jedes bebaute oder unbebaute Grundstück bzw. jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft (dazu zählen auch einzelne land- und forstwirtschaftliche Flächen) fest.
4.2 Grundsteuermessbetrag
Das Finanzamt berechnet auf Grundlage des Grundsteuermessbescheids des Grundsteuermessbetrag. Durch das Finanzamt werden dem Eigentümer der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid bekannt gegeben.
4.3 Grundsteuer
Der Verwaltungsgemeinschaft Greußen werden vom Finanzamt die Daten aus dem Grundsteuermessbescheid übermittelt, die der Eigentümer erklärt hat. Auf der Grundlage des Grundsteuermessbescheides des Finanzamtes wird die Grundsteuer berechnet und gegenüber dem Eigentümer festgesetzt. Dazu wird der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der jeweiligen Mitgliedsgemeinde multipliziert. Durch die Verwaltungsgemeinschaft Greußen wird dem Eigentümer der Grundsteuerbescheid bekannt gegeben.
5. Was ist ein Hebesatz?
Der Hebesatz für die Grundsteuer ist eine Prozentzahl, also ein Faktor, welcher mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert wird. Mithilfe des Hebesatzes ermittelt die Verwaltungsgemeinschaft Greußen das Grundsteueraufkommen. Gleichzeitig errechnet sich daraus im Einzelnen auch, wie viel Grundsteuer ein Steuerpflichtiger zahlen muss.
6. Wann wurden die neuen Hebesätze beschlossen?
Die Stadt- und Gemeinderäte haben seit Beginn des Jahres und nach bekanntwerden der Hebesätze jeweils eine Satzung über die Erhebung der Grundsteuern und Gewerbesteuer (Hebesatz-Satzung) beschlossen. Die Satzungen treten jeweils rückwirkend zum 01.01.2025 in Kraft.
7. Ab wann werden die neuen Grundsteuerbescheide versendet?
Für die meisten Eigentümer konnten die Grundsteuerbescheide bereits erstellt und versendet werden. Für die restlichen Eigentümer soll der Grundsteuerbescheid noch im ersten Halbjahr 2025 zugestellt werden.
8. Ab wann ist die "neue" Grundsteuer zu zahlen?
Die Grundsteuer ist, wie bisher auch, entsprechend der im Grundsteuerbescheid ausgewiesenen Fälligkeit zu zahlen.
9. Wann ist ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid begründet?
Grundsätzlich kann jeder Steuerpflichtige gegen den erhaltenen Grundsteuerbescheid Widerspruch erheben, aber ein Widerspruch hat u. a. nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn sich der Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes nicht im Grundsteuerbescheid der Verwaltungsgemeinschaft Greußen inhaltlich korrekt widerspiegelt. Die Verwaltungsgemeinschaft Greußen ist verpflichtet, Ihren Widerspruch zu prüfen und sofern dem nicht abgeholfen werden kann, ist dieser an die Widerspruchsbehörde, dem Landratsamt Kyffhäuserkreis, zur kostenpflichtigen Entscheidung zu übergeben.
Bitte nehmen Sie sich Zeit und prüfen Sie zunächst den Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes. Ist die Bewertung des Grundstücks oder die Berechnung des Grundsteuerwertes fehlerhaft, muss gegen diesen Bescheid innerhalb eines Monats nach Erhalt Einspruch beim Finanzamt eingelegt werden.
Ist die Einspruchsfrist abgelaufen, besteht die Möglichkeit, beim Finanzamt ein Antrag auf Überprüfung des Grundsteuerwertes zu stellen. Die Entscheidungen, die das Finanzamt getroffen hat, sind für die Verwaltungsgemeinschaft Greußen bindend. Änderungen können hier nur über das Finanzamt bewirkt werden.
Die Grundsteuer muss auch gezahlt werden, wenn Widerspruch eingelegt wird. Gemäß § 80 Absatz 2 Nummer 1 Verwaltungsgerichtsordnung hat ein Widerspruch gegen einen Grundsteuerbescheid keine aufschiebende Wirkung. Ein Widerspruch entbindet somit nicht von der Zahlungspflicht.
10. Muss ich als Miteigentümer einer Erbengemeinschaft auch die Grundsteuer bezahlen?
Sollten Sie nicht als Abgabepflichtiger benannt sein - Nein. Dann haben Sie den Grundsteuerbescheid nur informativ erhalten. Der Abgabepflichtige der Erbengemeinschaft kann sich mit den weiteren Miteigentümern privatrechtlich zur Aufteilung der Grundsteuer verständigen.
11. Warum erhalte ich ein neues Formular für ein SEPA-Lastschriftmandat, obwohl ich bereits einen Abbuchungsauftrag erteilt habe?
Auf Grund einer Änderung im Kassenzeichen ist ein neues Lastschrift-Mandat zu erteilen. Da das ggf. bestehende nicht übertragen werden konnte.
12. Ich habe mein Grundstück bereits verkauft, warum bekomme ich trotzdem einen Grundsteuerbescheid?
Die Umschreibungen bzw. Meldungen der neuen Eigentümer lagen bis zur Erstellung der Bescheide der Verwaltungsgemeinschaft Greußen noch nicht vor. Diese Meldungen erhält die Verwaltungsgemeinschaft Greußen von dem zuständigen Finanzamt.
13. Muss ich den Grundsteuerbescheid bezahlen, wenn ich nicht mehr Eigentümer des Grundstückes bin?
Ja, bis die Verwaltung die Mitteilung über den Eigentümerwechsel erhalten hat, sind Sie der Steuerpflichtige. Sobald der neue Eigentümer der Verwaltung bekannt ist, erhalten Sie einen Aufhebungsbescheid und die bereits gezahlten Steuern werden Ihnen zurückerstattet. Bei Rückfragen bezüglich des Eigentümerwechsels wenden Sie sich bitte an das Finanzamt.
14. Warum erhalte ich nun einen Grundsteuerbescheid für meine verpachtete landwirtschaftliche Fläche?
Auf Grund der Grundsteuerreform ist die Verwaltung nun verpflichtet die Grundsteuer vom Eigentümer zu erheben und nicht mehr (wie bisher) vom Pächter. Sie haben die Möglichkeit als Grundstückseigentümer sich die Grundsteuer vom Pächter erstatten zu lassen. Dies müssen Sie privatrechtlich klären.
15. Kann sich die Grundsteuer im Laufe des Jahres noch einmal ändern?
Ja. Die Grundsteuer wird als Jahressteuer festgesetzt und ist in vier Teilbeträgen pro Quartal zu zahlen. Der Gesetzgeber sieht vor, dass bis 30.06. eines Steuerjahres die Hebesätze rückwirkend angepasst werden können. Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten eigenen Einnahmen der Gemeinde und dient der Deckung der Ausgaben. Sollte es zu größeren Einnahmeverlusten kommen, müssen die kommunalpolitischen Gremien über eine Anpassung nachdenken und entscheiden.
16. Beim Finanzamt wurde Einspruch eingelegt, muss die Grundsteuer trotzdem gezahlt werden?
Ja. Auch hier gilt, sobald Sie einen Grundsteuerbescheid erhalten haben, ist die Steuer entsprechend den Fälligkeiten im Quartal zu zahlen. Solange das Finanzamt noch nicht über den Einspruch entschieden hat, muss die Grundsteuer durch die Verwaltungsgemeinschaft Greußen festgesetzt und erhoben werden. Der bzw. die Steuerpflichtigen sind zur termingerechten Zahlung der Steuer verpflichtet.
Fragen und Einsprüche zu den Grundsteuerwerten und Grundsteuermessbeträgen sind daher ausschließlich an das Finanzamt zu richten bzw. vom Finanzamt zu beantworten.